Høyesterettsdom 2011-12-09

HR-2011-2303-A – Rt-2011-1641

Saken gjaldt tvist om hvilken pris som skal betales ved overdragelse av leilighet i borettslag for eldre. Høyesterett kom til at fortolkning av borettslagets vedtekter om prinsipper for prisfastsettelse, tilsa konsumprisregulering. Avtaleloven § 36 ga ikke grunnlag for å endre eller sette til side prisregulerings-bestemmelsen i vedtektene. Andelseieren hadde ved kjøpet av leiligheten blitt gjort spesielt oppmerksom på vedtektsbestemmelsen om klausulering av kjøper og regulering av pris ved senere overføring av andelen.

Saksgang: Oslo tingrett TOSLO-2009-19977 – Borgarting lagmannsrett LB-2010-55916 – Høyesterett HR-2011-2303-A, (sak nr. 2011/752), sivil sak, anke over dom.
Parter: Anne Kjellberg, Ellen Kjellberg, Halvor Kjellberg (advokat Harald Hjort) mot Bygdøy Boligspareklubb for Eldre (advokat Pål Grønnæss – til prøve) og Samarbeidende DES-klubber i Norge (partshjelper) (advokat Nils-Henrik Pettersson).

(1) Dommer Normann: Saken gjelder tvist om hvilken pris som skal betales ved overdragelse av leilighet i borettslag for eldre. Den reiser særlig spørsmål om fortolkning av vedtektsbestemmelse om prinsipper for prisfastsettelse, og om bestemmelsen under visse forutsetninger skal revideres etter avtaleloven § 36 eller burettslagslova § 4-4.

(2) Bygdøy Boligspareklubb for Eldre (heretter betegnet som BBE) ble stiftet i 1979 med i underkant av 400 medlemmer. Foreningen ledes av et styre og har en generalforsamling som øverste organ. Formålet er «å sette medlemmene i stand til å skaffe seg pensjonistbolig ved oppsparing av nødvendig kapital», jf. vedtektene § 1. Det fremgår videre av denne bestemmelsen at styret vil arbeide for å skaffe egnede tomter og boliger på Bygdøy.

(3) Styret satte ganske umiddelbart etter stiftelsen i gang arbeidet med å få stilt til disposisjon en tomt på nordvestsiden av Villa Grande på Bygdøy. Det var konkurranse om tomten, og Boligrådmannen hadde i sin innstilling til Oslo Formannskap 4. september 1979 foreslått at SIBO skulle få fremme forslag om regulering til boligformål av eiendommen. I møte 12. mars 1980 besluttet imidlertid bystyret å gi BBE tilsagn om å kjøpe/feste området for oppføring av boliger til sine medlemmer.

(4) BBE inngikk i 1984 avtale med Oslo kommune om å feste denne byggetomten. Festeavgiften ble fastsatt til 175 kroner per kvadratmeter. Dette var langt lavere enn markedsprisen på 600 kroner som kommunen ellers la til grunn. BBE iverksatte så bygging av rekkehusleiligheter på eiendommen.

(5) Grandeløkken Borettslag AL (heretter også betegnet som borettslaget) ble stiftet 8. oktober 1984 av 48 medlemmer som var tildelt bolig i prosjektet etter kriterier fastsatt i BBEs vedtekter. Borettslagets formål er ifølge vedtektene § 1 blant annet:

« ... å overta for utleie det eldreboligprosjekt som Bygdøy Boligspareklubb for eldre (BBE) har igangsatt på en ca. 16 dekars tomt av gnr. 2, bnr. 356 og 359 m.fl. på Bygdøy, som Oslo Kommune ved vedtak i Formannskapet har besluttet å feste ut til dette formål. ... Laget vil leie ut boligene i dette prosjekt til andelseierne mot innskudd.»

(6) I vedtektene § 3 heter det:

«Bare medlemmer av BBE kan være andelseiere i borettslaget. Når en leilighet blir ledig, innstiller styret i BBE hvilket medlem som skal gis tilbud og hvilken bolig vedkommende kan leie, begge deler i henhold til BBE's vedtekter. Styret for Borettslaget treffer deretter beslutning om tildelingen. Også ved overdragelse av andeler avgir styret i BBE innstilling før styret for Borettslaget treffer beslutning.»